LTV, DTI, DSR : 뜻, 한도, 비율

너무 어려운 대출 규제 용어

요즘 신문에서 가계부채 비율이 높아져서 대출을 조이기 위해 많은 논의가 오가고 있습니다. 전세대출금액을 DSR에 포함할지에 대한 논의가 오가고 있는 가운데, 규제 정책이 본인에게 실질적으로 어떤 영향이 있을 것인지 모르는 분들이 많습니다. 가장 큰 이유는 용어가 모두 영어로 되어 있고 비슷하게 보이기 때문에 정확히 어떤 의미를 가지고 있는지 구별하기 쉽지 않기 때문입니다. 이에 따라 대출 규제 관련 용어에 대한 의미를 정리해 보도록 하겠습니다.

LTV(Loan to Value Ratio) : 주택 담보대출 비율

주택 가격 대비 대출 비율을 뜻하는 LTV는 주택담보대출비율로 불립니다. 부동산의 담보 가치 대비 대출을 얼마큼 해줄 수 있는지에 대한 비율을 나타냅니다. 쉽게 풀이하면 Loan(대출) / Value(부동산 가치)의 비율이라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다. 은행에서 집의 가치를 얼마큼 보는지에 대해 평가합니다. 그리고 그 비율을 정합니다. 우리나라에서는 주택의 위치가 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정 대상지역에 따라 LTV 비율이 달라집니다. 아파트 기준으로 투기과열지구에서는 LTV 40%, 조정대상지역에서는 LTV 50%, 비조정지역에서는 LTV 70%까지 담보대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어 투기과열지구인 서울에서 아파트를 8억 원에 매입하고 주택 담보대출을 실행한다면 40%인 3억 2,000만 원까지 대출이 가능하고 나머지 4억 8,000만 원은 본인의 자금으로 납부를 해야 합니다. 또한 LTV를 산정할 때 담보 가치는 일반적으로 시가 또는 매매 가격보다 더 낮게 책정됩니다. 가장 많이 사용되는 주택 가치 평가 방법은 KB 시세, 한국 감정원 평가액 등을 활용하고 있습니다. KB 시세와 한국 감정원 평가액은 보통 시세보다 낮게 책정됩니다. 더불어, 은행에서는 향후 채무자가 돈을 갚지 못했을 경우 담보로 잡은 주택이 경매로 넘어갔을 경우를 대비하여, 방 1개 당 소액임차인 최우선 변제금을 제외하고 대출을 진행합니다.

 

DTI(Debt to Income) : 총부채 상환 비율

연 소득 대비 주택 대출 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 DTI는 총부채상환비율이라고 불립니다. 쉽게 풀이하면 Debt(대출) / Income(연 소득)의 비율이라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다. 명확히 구분하고 넘어가야 할 부분은, 주택 대출에 대해서는 원리금 상환액을, 기타 부채에 대해서는 이자 상환액만을 계산하는 방식입니다. 그중 기타 부채는 신용대출 등 다른 금융 대출을 의미합니다. DTI는 금융기관에서 부동산의 담보 가치가 아닌 채무자의 상환 능력을 검증하기 위해 활용하는 일종의 신용평가 시스템이라고 볼 수 있습니다. 현재 부동산 시장에서의 DTI는 투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%, 그 외 지역에서는 무주택자 기준으로 60%까지 가능하며 서민 실 수요자 요건이 갖추어지면 투기과열지구와 조정대상지역에서는 10%씩 추가됩니다. 서민 실 수요자란 부부 합산 연 소득 8,000만 원 이하의 무주택 세대주를 뜻하며 주택 가격 5억 원 이하(투기과열지구는 6억 원 이하) 구입 시에만 적용됩니다.

 

DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율

DTI와 비슷한 개념이지만 한 가지 다른 점은, 연간 소득 대비 주택 대출의 원리금 상환액과 기타 대출에 대해서 원리금 상환액을 합친 금액의 비율이라는 점입니다. 이자 상환액에 대해서만 계산식에 넣었던 DTI였던 반면, DSR에서는 이자와 원금 상환액 모두를 넣었기 때문에 대출 심사 기준이 DTI보다 더 높다고 볼 수 있습니다. 실제로 기존에는 LTV와 DTI를 위주로 대출 심사를 진행했으나, 금융 대출이 아닌 다른 대출에서의 채무 상환 능력도 심사하기 위해 요즘은 DSR을 기준으로 심사를 하는 곳이 이전보다 늘어났습니다. DSR은 주택 담보대출의 원리금뿐 아니라 자동차 할부금, 카드론, 신용대출 등 모든 기타 대출의 원리금 상환액으로 차주의 대출 상환 능력을 평가합니다. 그렇기에 가장 엄격한 대출 심사 기준을 가지고 있습니다.

최근 화두가 된 내용 중 하나는, 기존에는 무주택자와 서민 실 수요자들이 가장 많이 사용하고 있는 전세자금 대출은 DSR에 포함되지 않았었는데 가계 부채 증가율이 많아지다 보니 금융당국이 가계부채 보완대책을 내세우며 전세자금 대출 원리금 상환액도 DSR에 포함을 시킬지에 대한 논의가 이루어지고 있다는 점입니다. 국채와 기업 부채의 비중이 가계 부채보다 훨씬 큰 상황인데 모든 원인을 가계 부채에서 해결하려고 하다 보니 국민들, 특히 서민 실 수요자들의 반발이 계속해서 거세지고 있는 것 같습니다. 아마 정부와 금융당국도 그 점을 고려해야 하다 보니 고민의 시간을 가지고 있을 것입니다. 그동안 쌓인 부채, 내년 대통령 선거, 실패한 부동산 정책, 서민 실수요자들의 반발 등 풀어야 할 실타래가 너무 많고 복잡하기 때문에 금융당국이 어떤 결정을 내릴지 귀추가 주목됩니다.