매매할 때 꼭 알아야 할 부동산 세금 종류 4가지

부동산과 관련된 주요 세금 4가지

부동산을 매매하기 전에 우리는 세금에 대해서도 미리 준비가 되어 있어야 합니다. 예상하지 못한 세금을 납부할 때 닥쳐오는 위기를 미리 방지해야 하기 때문입니다. 대한민국에서 부동산을 거래할 때 부가적으로 따라오는 세금은 총 4가지가 있습니다. 부동산을 취득할 때 납부하는 취득세, 부동산을 보유할 때 납부하는 재산세와 종합부동산세, 그리고 부동산을 매각할 때 차익이 있을 경우 납부하는 양도소득세입니다. 부가적으로 인지세와 농어촌특별세, 지방교육세 등도 일부 발생합니다. 세금 납부 시기가 모두 상이하고 각 세금을 취급하는 국가 기관도 상이하니 미리 참고해 두면 좋습니다. 부동산 관련 세금은 국세와 지방세로 나뉘며 국세는 국세청에서 직접 징수하고, 지방세는 각 지방자치단체에서 징수하는 방식입니다.

부동산을 취득할 때 : 취득세

취득세는 말 그대로 부동산을 취득할 때 납부하는 세금입니다. 세금 납부 조건은 계약일 기준이 아닌 소유권 이전등기일(보통 잔금일) 기준으로 합니다. 취득세는 지방세로서 부동산 소재지의 소속 지방자치단체에서 징수를 합니다. 취득세율은 2020년 7.10 부동산 대책 이후 많은 변화가 있었습니다. 7.10 대책 이전에는 1 주택자부터 3 주택자까지는 주택가액에 따라 1-3%의 취득세를 부과하고 4 주택 이상부터 4%의 취득세를 부과했었습니다. 하지만 7.10 대책 이후에는 조정대상지역 기준으로 1 주택만 주택 가액에 따라 1-3%, 2 주택자는 8%, 3 주택 이상부터는 12%의 취득세를 부과하고 있습니다. 비 조정지역은 1-2 주택까지만 주택가액에 따라 1-3%, 3 주택은 8%, 4 주택 이상은 12%의 취득세를 부과하고 있습니다. 법인은 조정 대상지역과 비 조정지역을 불문하고 취득세 12%를 납부해야 합니다. 예외로 공시 가격 1억 원 미만의 물건에 대해서는 개인, 법인 관계없이 취득세 산정 시 중과 배제가 되어 1.1%만 납부하면 됩니다.

취득세는 보통 부동산 매매 잔금일에 대동하는 법무사 또는 셀프로 납부할 수 있습니다. 대부분 일반 매매에서 법무사가 잔금일에 동석하여 세금 납부 관련 업무와 등기 이전 업무를 대행하는 서비스를 진행하고 있습니다. 법무사가 직접 지자체나 법원에서 대행 업무를 하면서 발생하는 부대비용을 매수자에게 납부하도록 알려줍니다.

언제나 취득세와 항상 붙어 다니는 부가적인 세금도 있습니다. 국세인 농어촌특별세와 지방세인 지방교육세가 있습니다. 농어촌특별세는 농업과 어업의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업기반시설 확충, 지역 개발사업을 위해 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금으로 1994년부터 부과하고 있습니다. 보통 취득세를 과세표준으로 하여 0.15%-30%의 세율을 과세하고 있습니다. 지방교육세는 지방 교육의 질적 향상과 지방 교육재정의 확충에 필요한 재원을 확보하기 위해 부과하는 세금입니다. 농특세와 지방교육세의 비중은 취득세에 비해 낮아서, 보통 취득세를 말할 때 취득세+농특세+지방교육세를 합산하여 지칭합니다.

부동산을 보유하고 있을 때

보유하기만 하면 무조건 납부 : 재산세

재산세는 지방세로서 매년 6월 1일 시점에서 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다. 예를 들어 부동산을 2020년 6월 2일에 취득하고 2021년 5월 31일에 매각했다면 재산세는 발생하지 않습니다. 이 때문에 5월 말에 부동산 매각을 하려는 매도자와 어떻게든 6월 2일 이후 매입하려는 매수자의 밀고 당기는 심리전이 가장 많이 발생하기도 합니다.
재산세는 매년 7월과 9월 총 2회에 걸쳐 납부하게 됩니다. 7월에는 주택 부분의 1/2과 건물분의 재산세를 납부하고, 9월에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세를 납부하게 됩니다. 초보 투자자들은 재산세 산출 방식까지 알 필요는 없습니다만 일반적인 계산은 알 국토교통부에서 제공하는 주택 공시 가격에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정됩니다. 주택과 건물의 공정 시가액 비율은 60%이고 토지의 공정 시가 액비율은 70%입니다. 이후 일정 세율을 곱해서 세액을 산출하고 세 부담 상한을 적용하여 결정세액을 산출합니다.

보유한 부동산의 합이 고가일 때 : 종합부동산세

종부세라고 불리는 종합부동산세는 국세로서 일정 기준을 초과하는 부동산(주택, 토지)을 얼마큼 보유하고 있느냐에 따라 조세 부담 비율을 달리하여 과세하는 세금입니다. 재산세와 마찬가지로 과세기준일은 매년 6월 1일을 기준으로 합니다. 일정 기준이 가장 중요한 포인트인데, 2021년 10월 현재 기준으로 1 주택자인 경우에는 주택 공시 가격이 11억 원을 초과하는 자만 납부하고, 11억 원 이하의 주택을 1개 보유하면 종부세 납세 의무에서 배제됩니다. 하지만 2개 이상 주택을 가진 다주택자라면 개인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하면 부과 대상이 됩니다. 다른 세금과 달리 종부세는 인별 과세가 되기 때문에 내가 보유한 주택의 총 공시 가격 합계액에 따라 부과 여부가 결정됩니다. 다주택자 기준으로 종합부동산세 세율은 아래의 그림과 같으니 참고하시면 됩니다.

 

부동산을 매각할 때 : 양도소득세

보유했던 부동산을 처분할 경우 납부해야 하는 양도소득세는 국세로서, 납부 시 이에 따른 지방 소득세 소득분 10%도 함께 납부해야 합니다. 부동산 양도일을 기준으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 예정신고를 하고 양도소득세를 납부해야 합니다. 만약 신고, 납부하지 않을 경우 가산세가 부과됩니다. 양도세 산정 시 양도가액과 취득가액은 토지와 개별주택의 경우 개별공시지가와 개별주택 가격을 적용하고, 아파트와 같은 공동주택은 기준 시가를 적용하여 계산합니다. 양도세 같은 경우도 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산 대책 이후로 단기 보유 후 양도하는 투기수요를 차단하기 위해 양도세율을 높였습니다. 주택이나 입주권, 분양권을 1년 미만 내 양도할 경우 양도차익의 70%를 양도세로 납부해야 하며, 2년 미만일 경우 60%, 2년 이상일 경우 주택은 일반 과세, 분양권은 그대로 60%를 납부해야 합니다. 1년 이내 주택을 매각할 때 양도차익이 1억 원이라고 하면, 약 77%(양도세 70%와 지방 소득세 7%)를 세금으로 납부해야 하는 꼴이 됩니다. 실제 계산식은 비용 공제를 해야 하므로 약간의 수익이 더 발생하긴 하지만 그럼에도 차익의 절반 이상을 세금으로 납부해야 한다는 점을 꼭 인지하시기 바랍니다. 부동산 매입이 중요하지만 가장 중요한 것은 매각했을 경우 실제로 본인에게 얼마만큼의 차익이 발생하는지가 중요하므로 양도소득세에 대한 공부는 특히나 더욱 중요합니다.