용적률 건폐율, 연면적과 건축면적 뜻 개념

용적률 그리고 연면적

= (연면적 / 대지면적) * 100

 

용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 대지면적이란 땅의 수평 투영 면적을 이야기합니다. 수평 투영 면적이란 하늘에서 수직으로 내려다보았을 때 땅의 면적이라고 생각하면 쉽습니다.

 

연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합을 말합니다. 예를 들어 한 층의 바닥 면적이 50평인 네모 반듯한 5층짜리 건물을 지었다고 가정하면, 50평에 5층을 곱하면 총 250평이 됩니다. 이 250평이 건물의 연면적이 됩니다.

 

이를 바탕으로 용적률을 다시 살펴보겠습니다. 용적률이라는 단어에서 '적'은 쌓을 적(積)입니다. 용적률이 200%라고 가정하면, 100평짜리 땅에서 건축을 한다고 했을 때 최대로 지을 수(쌓을 수) 있는 연면적은 100평의 2배인 200평이 됩니다. 어떻게 건축하든 최대로 쌓아 올릴 수 있는 총면적이 200평을 넘어설 수 없습니다.

 

참고로 용적률을 산정할 때 연면적에서 제외되는 부분이 있습니다. 지하층의 면적과 지상 주차장으로 쓰는 면적, 그리고 건축물의 경사 지붕 아래 대피공간을 설치하는데 그곳의 면적입니다. 일반적으로는 지하층과 지상 주차장 면적을 제외한다고 생각하면 편합니다.

건폐율 그리고 건축면적

= (건축면적 / 대지면적) * 100

 

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율이라는 단어에서 '폐'는 가리다, 덮다는 뜻을 가진 폐(蔽)입니다. 100평짜리 땅에서 건폐율이 60%라고 하면, 100평짜리 땅에서 60평만 건축물을 짓는 데 사용할 수 있다는 뜻입니다. 혼동하지 말아야 할 것은 건물을 올리는 것은 건폐율과 관계없고 용적률과 관계가 있습니다. 

 

그렇다면 건축면적은 무엇일까요?

건축면적의 개념은 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선으로부터 둘러 싸인 부분의 수평 투영 면적을 뜻합니다. 보통 건축면적과 바닥면적이 비슷하게 보여서 혼동하시는 분들이 계십니다. 바닥면적은 '각 층' 또는 그 일부로서 벽과 기둥 등과 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적을 말합니다. 즉, 건물을 지었는데 1층 50평, 2층 50평, 3층 30평, 4층 20평이라고 하면 건축면적은 50평이고 1층과 2층의 바닥면적은 50평, 3층의 바닥면적은 30평, 4층의 바닥면적은 20평입니다. 

 

용적률, 건폐율 계산해 보자

80평짜리 땅에 다세대주택을 건축하려고 합니다. 건축하려고 하는 지역의 용적률은 200%이고 건폐율은 50%라고 합니다.

 

그러면 이 땅에서 건축할 수 있는 면적(건축면적)은 80평의 50%인 40평이 됩니다. 그리고 건물의 연면적은 80평의 200%인 160평이 됩니다. 만약 1층부터 건물을 짓는다고 하면 1층 40평 + 2층 40평 + 3층 40평 + 4층 40평 = 총 160평으로 4층짜리 건물이 올라갈 수 있게 됩니다.

 

물론 방금 전의 예시는 건축법과 주택법, 주차장, 일조 사선 등 건축을 하기 위한 제한사항을 고려하지 않은 단순 계산인 점 참고해 주시기 바랍니다.

 

서울특별시 지적편집도 (출처 : 카카오맵)

왜 용적률과 건폐율을 정했을까?

저는 건축 용어를 처음 공부할 때 용적률과 건폐율은 누가 정하는 것이고 왜 정했는지 이해가 되지 않았습니다. 건물을 지으면 그냥 최대한 높이, 많이 지으면 되는 것 아닌가 하는 단순한 생각을 했던 것 같았습니다.

 

하지만 우리나라는 땅의 위치와 특성에 따라 용도가 다르다고 판단하여 용도지역을 구분했고, 그 용도지역에 맞는 건축 제한을 두었습니다. 그리고 공부를 해보고 난 뒤 지역의 건물들을 살펴보니 바로 이해가 되었습니다.

 

예를 들어, 고급 저택이 즐비한 서울 성북동이나 연희동 같은 동네는 단독주택이 대부분입니다. 왜 이 지역에는 아파트가 없을까요?  이 지역의 용도지역은 제1종 일반주거지역이고 용적률은 100%, 건폐율은 60%입니다. 아파트가 들어서기에는 너무 낮게 건축을 해야 하는 단점이 있기 때문에 아무도 아파트를 건축하려 하지 않습니다. 갑자기 이 지역의 용적률이 400%로 변경된다고 하면 이 동네의 분위기는 지금처럼 한적한 단독주택 동네에서 고층 건물이 난무한 동네가 되어버리면서 기존의 특색이 사라지게 될 것입니다.

 

용도지역에 대한 내용은 이번 글에서는 자세히 다루지는 않겠습니다만, 일반적으로 가장 친숙하고 다세대주택을 건축하는 투자자들이 가장 많이 찾는 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다. 서울시를 예를 들면 서울시 면적의 약 80%가 주거지역으로 되어 있고, 그중 약 90% 정도가 제2종 일반주거지역입니다. 서울시에서의 제2종 일반주거지역의 용적률과 건폐율은 각각 200%와 60%로 규정되어 있습니다.