아파트 청약시 유의사항 : 투기과열, 조정대상지역

규제지역 포함여부 확인은 필수

아파트 청약을 함에 있어서 필수적으로 알아야 하는 것 중 하나가 청약 신청 예정 물건이 부동산 규제지역에 포함되어 있는지에 대한 여부입니다. 세금과 중도금 대출과 잔금 대출 그리고 전매제한 기간 등에 영향을 미칠 수 있기 때문에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
현재 규제지역은 크게 투기과열지구, 조정대상지역으로 구분되고 규제지역이 아닌 경우는 비규제 지역 또는 비조정 대상지역이라고 불립니다.

출처 : 한국주택금융공사

 

투기과열지구

주택의 가격 상승률이 물가 상승률을 뛰어넘어 주택에 대한 투기 수요가 증가할 것으로 예상하는 지역에 대하여 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 지정하는 지구를 뜻합니다. 투기 억제를 위해 관리하는 곳이며 주택정책 심의위원회의 심의를 거쳐서 지정과 해제를 할 수 있습니다.

세금 - 취득세

무주택자 기준으로 청약 당첨 이후 입주 시 소유권 이전등기를 할 때 납부하는 취득세는 1-3%이며 2-3 주택자는 8%, 4 주택자부터는 12%의 취득세를 납부하게 됩니다.

중도금 대출, 잔금 대출

청약 당첨이 되고 난 뒤 계약금 10%를 입금하고, 수개월 후 중도금을 납부하게 됩니다. 보통 중도금 비중은 60%, 잔금 비중은 30%로 이루어집니다. 대부분 중도금 대출을 일으키며 시행사에서 중도금 대출을 알선해 주는데(필수는 아님), 투기과열지구는 중도금 비중 60% 중에 40%까지만 중도금 대출이 가능합니다. 나머지 20%는 현금으로 납부해야 합니다.
잔금 대출 역시 마찬가지로 투기과열지구 기준으로 40%까지만 가능합니다. 분양가 기준으로 받는 것이 아닌, 입주 당시 KB 시세 기준으로 감정가를 기준으로 합니다. 투기과열지구의 LTV 한도 40%를 기준으로 합니다.

전매 제한 기간

전매 제한이란, 투기를 목적으로 주택 구입하는 행위를 방지하기 위해 주택이나 분양권을 일정 기간 동안 다시 팔 수 없게 규제하는 제도입니다. 투기과열지구에서는 소유권 이전등기까지 최대 5년의 전매 제한이 있고, 분양가 상한제 적용주택과 공공택지에서 건설 및 공급되는 주택은 전매 제한 기간을 강화하여 최대 10년까지 전매 제한이 있습니다.

자금조달 계획서

투기과열지구에서는 청약 당첨 시 자금조달 계획서를 필수적으로 제출해야 합니다. 계약금과 중도금, 잔금은 어떻게 조달할 것인지에 대한 내용을 기재해야 합니다. 본인이 작성하여 제출하되 내용상 부족한 부분이 있다면 모델하우스에서 보완 및 수정함에 있어서 도움을 줍니다. 또한 투기과열지구는 납입 증명서, 잔액 증명서 등 증빙자료를 필수적으로 제출해야 합니다.

조정대상지역

투기과열지구와 마찬가지로 정부에서 부동산 시장의 과열을 막기 위해 지정하는 규제지역이며 제한 내용은 투기과열지구와 비슷하지만 제한 정도가 투기과열지구보다 낮습니다.

세금 - 취득세

투기과열지구와 동일합니다. 소유권 이전등기 후 1 주택 기준 1-3%, 2-3 주택 기준 8%, 4 주택 이상은 12%의 취득세를 납부하게 됩니다.

중도금 대출, 잔금 대출

중도금 대출은 LTV 최대 50%까지 가능합니다. 투기과열지구보다 10% 추가됩니다. 잔금 대출 역시 마찬가지로 입주 시 감정가 대비 최대 50%까지 가능합니다.

전매 제한 기간

조정대상지역 내 수도권에서의 전매 제한 기간은 최소 6개월 - 최대 3년까지 이루어집니다. 청약 위축 지역에서 공공택지에서 건설, 공급되는 주택은 6개월이며, 청약 과열 지역에서는 해당 주택에 대한 소유권 이전등기일까지 전매를 제한합니다. 다만, 그 기간이 3년을 초과할 경우에는 3년으로 합니다.

자금조달 계획서

조정대상지역에서도 자금조달 계획서 제출은 의무입니다. 하지만, 투기과열지구와 다른 점은 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다.

출처 : 청약홈

 

그 외 비조정 대상지역

 

세금 - 취득세

1-2 주택까지 1-3%, 3 주택은 8%, 4 주택부터 12%의 취득세를 납부합니다.

중도금 대출, 잔금 대출

비조정 지역의 LTV는 최대 70%까지 대출이 가능합니다. 중도금이 60% 라면 전액 중도금 대출이 가능하고, 잔금 시 감정가 기준 최대 70%까지 가능합니다.

전매 제한 기간

전매 제한 기간은 제한이 없는 지역도 있는 반면, 6개월, 그리고 3년인 경우도 있습니다.
수도권 이외의 지역의 비조정 대상 지역은 전매 제한이 없으며, 수도권 지역에서 비조정 대상 지역에 비투기 과열 지구 민간택지에서 건설, 공급하는 단지는 전매 제한 기간이 6개월입니다. 비조정 대상 지역이지만 청약 과열 지역이라면 전매 제한 기간은 3년이고, 비조정 대상지역이라고 하더라도 공공택지에서 건설, 공급하는 주택에 분양가 상한제가 적용되면 전매 제한 기간이 3년입니다.

자금조달 계획서

비조정 대상 지역의 주택은 자금조달 계획서 작성 의무가 없습니다.


본인이 신청하려는 청약 단지의 지역이 부동산 규제지역인지, 비조정 대상 지역인지 필수적으로 확인이 필요하며, 청약 과열지역인지, 또는 분양가 상한제 적용을 받는 단지 인지도 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 청약 신청에 많은 도움 되시기를 바랍니다.