2022년 부동산 전망 : 유동성 금리 수급

최근 수년 동안 부동산 시장은 지속적으로 상승세를 탔습니다. 여러 가지 원인이 있었습니다만 가장 큰 이유는 유동성과 저금리일 것입니다. 2008년 경제 위기 이후 미국은 2009년, 2010년, 2012년 세 차례에 걸쳐 경기를 부양하기 위해 양적 완화를 실시했고 2015년 이후 자산 시장이 점진적으로 상승하는 추세를 보였습니다. 2020년 코로나 팬데믹이 터지면서 기존의 양적 완화보다 훨씬 높은 수준의 양적 완화를 단기간에 진행했고 넘쳐나는 유동성은 자산 시장의 상승을 막지 못했습니다. 하지만, 최근 너무 많이 올라버린 부동산 시장은 연준에서 테이퍼링을 선언하고 금리가 인상되면서 2022년부터는 부동산 시장에 낀 거품이 빠지지 않을까 하는 염려도 있습니다. 2022년에는 어떤 변화가 있을까요?

 

유동성은 여전히 넘쳐난다

최근 연준에서 테이퍼링을 선언했습니다. 테이퍼링은 연준에서 채권을 매입함으로써 금융 시장에 자금을 뿌리는 양적 완화를 조금씩 줄이는 형태를 말합니다. 테이퍼링은 보통 자산 시장에서 악재로 작용하고 있습니다. 또한 대한민국과 같은 신흥국은 미국의 테이퍼링에 앞서 금리 인상 정책을 사용하면서 외화 유출을 미리 방지하는 정책을 사용했습니다. 하지만, 코로나 이후 미국을 포함하여 세계적으로 시행했던 양적 완화 정책은 시장에 전례 없는 수준으로 돈을 풀게 했습니다. 테이퍼링을 시작한다고 하더라도 돈을 빨아들이는 것이 아니라, 매입하는 채권의 양을 조금씩 줄인다는 의미입니다. 여전히 실물 경제는 팬데믹으로 인해 기대치만큼 올라오지 못했다는 의미입니다.

 

금리 인상의 속도 조절은 불가피

올해 8월 한국은행은 기준금리를 0.25% 올려서 0.75%로 발표했습니다. 그리고 금융당국은 가계 부채의 증가세가 심화된다는 이유로 강력하게 대출을 규제하고 있습니다. 이에 따라 현재 시장 금리는 오름세를 보여서 최근 주택 담보대출은 4-5%대의 수준을 보인다고 합니다. 금리가 올라감에 따라 부동산 시장이 하락세를 보일 것이라는 입장을 가진 분들도 계십니다. 하지만 저는 개인적으로 한국은행이 금리 인상을 공격적으로 시행하지 못할 것이라고 예상합니다. 왜냐하면 한국은행의 기준 금리 인상은 미국 연준이 테이퍼링과 금리 인상을 하기 전에 외화 유출을 방지하기 위한 사전 대응 수준일 뿐이지 우리나라의 실물 경제, 즉 소득 수준과 소비가 같이 성장하는 회복세를 보이지는 않았기 때문입니다. 현재 인플레이션 현상을 보이는 것은 수요가 견인하는 원인이 아니라 공급 부족으로 인해 나타나는 측면이 더욱 큽니다. 그렇기 때문에 지난 8월 인상한 금리는 시장에 대한 경고성이자 미국 금융시장에 대응하는 선제적인 정책이고 향후 금리 인상은 속도 조절을 할 것으로 예상합니다. 그렇기 때문에 대출 금리와 밀접한 연관이 있는 부동산 시장에 잠시 주춤할 수는 있으나 하락으로 갈 것으로 보이지는 않습니다.

 

강력한 대출 규제 정책

금리가 오름과 동시에 정부는 가계 대출을 규제하고 있습니다. 대출을 규제함으로써 물가의 급격한 상승을 방지하고 부채 증가율을 줄이기 위함입니다. 하지만 가계 부채보다 국가와 기업의 부채의 증가량이 훨씬 많습니다. 현재 부채의 증가 원인을 가계로 돌리고 있는 것이 실수요자에게도 피해가 가고 있는 상황이라 얼마나 오랫동안 규제 일변도 정책으로 일관할지 모르겠습니다. 또한 아직 회복되지 않은 경기를 외면한 채 물가 안정을 위해 대출을 규제하는 금융 당국의 정책은 서민에게 가는 피해가 증가할 수 있는 리스크가 있습니다. 그래서 실수요자 무주택자에게는 대출 규제를 예외로 하는 등 대출 규제를 완화되는 정책이 다시 나타날 가능성도 있습니다.

 

출처 : 부동산지인

아파트 공급 부족

아파트 수급 측면에서 보았을 때 수도권, 특히 서울은 공급 부족의 연속입니다. 2022년 신규 입주 물량은 24101세대로 2021년 45152세대의 절반가량의 수준이며 2023년도 25767세대, 그리고 2024년은 10481세대가 공급될 예정입니다. 수요와 공급 법칙으로 공급이 부족하고 수요가 많으면 가격은 인상되기 마련입니다. 신축 아파트가 아니더라도 기존 구축 아파트의 매물 거래도 급감했습니다. 2020년 8월부터 시행된 임대차 3 법으로 임차인의 계약 갱신 청구권이 발동되면서 같은 아파트 단지 내에서 전세 가격이 이원화되었습니다. 임대인들은 임차인들이 주장할 수 있는 거주 기간이 4년이 되고 전세금 인상률도 5%로 제한됨에 따라 신규 세입자에게 시세와 더불어 향후 상승할 전세 가격만큼 미리 받아버리는 현상이 나타났습니다. 정책이 시행된 일자 이전의 사례들까지 소급 적용이 됨에 따라 부동산 시장에 혼란을 야기했고, 작년 8월 계약 갱신 청구권을 행사했던 세입자들의 만기일은 내년 8월로 돌아옵니다. 만기가 되면 임대인은 그동안 올리지 못했던 전세금을 대폭 인상할 것이며, 오른 전세가는 매매가를 밀어 올릴 가능성이 큽니다. 또한 저렴한 금액으로 전세살이를 했던 세입자들이 같은 금액으로 같은 조건의 주거지를 찾기 힘들 것이기에 기존 자금으로 대출을 이용하여 조건이 더 안 좋은 지역이라도 집을 매입할 가능성도 있습니다.

 

 

2022년 부동산 시장은 2021년보다 거래량은 뜸하겠지만 가격은 올라가는 현상이 나타날 것으로 예상합니다. 내년 대선에 따라 부동산 규제 정책이 심화되면 거래량은 더욱 뜸해질 것이고, 규제가 완화되면 거래량은 늘어나면서 가격이 올라갈 것 같습니다. 현재 부동산 시장은 향후 대통령이 누가 되든 당분간은 통제할 수 없는 수준에 놓여 있는 상황이라서 여러모로 상승은 불가피해 보입니다.