오피스텔 주택수 포함 : 취득세 종부세 양도세

오피스텔의 개념 : 주거용 vs 업무용

오피스텔은 부동산 시장에서 '애매한 친구'입니다. OFFICE와 HOTEL의 합성어인 만큼 업무용과 숙박용의 개념을 같이 하기 때문에 법령에서도 해석이 상황마다 다릅니다. 일단 주거용 오피스텔과 업무용(상업용) 오피스텔을 명확히 구분해야 합니다. 왜냐하면 우리가 보통 주택 수에 포함되는지에 대한 여부를 확인하는 이유는 일반적으로 대부분 주거용 오피스텔을 가지고 있기 때문입니다.
오피스텔은 준공 이후 해당 오피스텔에 전입신고를 하는지, 사업자등록을 하는지에 따라 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉘게 됩니다. 또는 주택임대사업자로 등록을 하면 주거용 오피스텔, 일반임대사업자로 등록을 하면 업무용 오피스텔로 취급합니다. 준공 이전의 분양권 상태에서는 주거용인지 업무용인지 파악하기 어렵습니다.

취득세 산정 시

취득세 부분에서 보았을 때 오피스텔은 주거용과 업무용 관계없이, 그리고 기존 주택 소유 여부와 관계없이 4.6%의 취득세를 납부하게 됩니다. 또한 주택임대사업자 등록을 하면 취득세 감면 혜택이 주어집니다. 이 혜택은 2021년 12월 31일까지만 적용됩니다. 취득세 감면 요건은 8년 장기임대사업자로 등록해야 하고, 임대 목적으로 최초로 분양받는 물건이어야 합니다. 또한 관할 지방자치단체에 임대사업자로 등록해야 하며, 취득가액이 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하여야 합니다. 마지막으로 전용면적은 60㎡ 이하여야 합니다. 임대사업자 등록은 취득 후 60일 이내 등록해야 하며, 취득 세액이 200만 원 초과할 경우 면제 세액의 15%를 납부해야 합니다.

하지만, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔 분양권은 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않고, 소유권 이전등기를 마치고 주거용으로 사용할 경우 주택 수에 포함됩니다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 소유한 채 조정지역에 주택을 추가로 취득할 경우 주택수에 포함되어 추가 취득한 주택은 8%의 취득세를 납부하게 됩니다. 전매가 가능한 오피스텔 분양권을 취득 후 소유권 이전등기 이전에 매도한다면 주택 수에 포함되지 않습니다. 2020년 8월 12일 이전에 매매 계약이나 분양 계약을 체결한 경우에는 주택 수에서 제외됩니다. 또한 시가 표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택 수에서 제외되며, 상속받은 오피스텔은 상속 개시일부터 5년 이내인 물건은 주택 수에서 제외됩니다.

종부세 산정 시

종부세 과세 여부는 해당 물건이 주택분 재산세를 부과되는지에 대한 여부에 따라 달라집니다. 오피스텔을 임대주택으로 등록하거나 지방세 현황과세 신청서를 제출하여 주택분 재산세가 부과될 때에는 주택분 종부세가 과세됩니다. 만약 일반 건축물 재산세가 부과된다면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 만약 주거용 오피스텔을 주택분에서 상가분으로 변경하려면 세입자가 퇴거한 공실 상태에서 신청한 뒤 지방자치단체에서 실사 후에 변경해 줍니다.
조정 대상 지역에 2 주택을 가지고 있거나 전체 3 주택 이상을 보유하고 있을 경우에는 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되어 중과되기 때문에 유의해야 합니다.

양도세 산정 시

양도세는 주거용 오피스텔일 경우 주택 수에 포함됩니다. 양도소득세는 세법상 공부 상 용도와 상관없이 실제 용도에 따라 주택 여부를 판단하기 때문에 실질과세 원칙에 따라 주거용 오피스텔은 주택으로 간주합니다. 예를 들어 2010년 A 주택을 보유하고 있던 상태에서 2015년 조정 대상 지역 내 B 주거용 오피스텔을 매입한 뒤 2021년 B 주거용 오피스텔을 매도할 경우, 2 주택 중과세율을 적용받습니다. 반면 업무용 오피스텔로 사용할 경우에는 주택 수에 포함되지 않아 양도세 중과 대상이 아닙니다. 이에 따라 업무용 오피스텔은 기존 주택 소유 여부와 관계없이 양도 시 일반세율을 적용받습니다.

오피스텔의 애매한 특성을 이용하여 세금 납부를 회피하려는 움직임도 있습니다. 세입자가 전입신고를 하지 않으면 주거용으로 취급하지 않기 때문에 양도세 중과를 피할 수 있지 않을까 하는 행위입니다. 하지만 주거용이 아니라면 사업자등록을 하여 업무용으로 등록이 되어 있어야 하는데 이도 저도 아닌 상태에 공실도 아니라면, 세무 공무원이 해당 오피스텔 관리사무소에 전화하거나 직접 실사를 통해 주택으로 간주할 수 있으니 유의해야 합니다.