상가주택 매매시 취득세, 부가세, 양도세

다른 주택보다 더 중요한 상가주택 세금

상가주택을 매매할 때에는 아파트나 다가구주택을 매매할 때보다 더 유의 깊게 살펴보아야 합니다. 상가주택이란 점포 겸용 주택으로서 주택이 주로 구성되어 있는 건물에 소규모의 점포가 있는 건물을 말합니다. 단독주택은 단독주택과 다가구주택, 다중주택으로 나뉘는데 이 3가지 주택에 상가 점포가 포함되어 있으면 상가주택이라고 불립니다. 우리가 일반적으로 단독주택용지나 주택 밀집 지역에서 많이 볼 수 있습니다.

상가주택이지만 상가와 주택은 별개로 본다

일반 다가구주택이라면 우리가 주택을 매입할 때 납부하는 취득세와 양도소득세를 기준으로 계산하면 됩니다. 취득세는 무주택자 기준으로 매매대금에 따라 1-3%, 양도세는 9억까지 비과세 요건을 갖추면 비과세, 그 이상의 금액은 현행법상으로 장기보유 특별공제를 받을 수 있는 조건이 된다면 공제를 받을 수 있습니다.

 

하지만 상가가 포함되어 있는 주택이라 조금 유의 깊게 보셔야 합니다. 상가와 주택을 분리하여 계산하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 그리고 상가에 대한 부분은 매매 거래 시 부가세가 발생합니다. 마지막으로 2022년 1월부터는 상가주택 매도 시 양도소득세를 납부할 때 변경되는 사항이 있습니다.

 

취득세

취득세는 주택과 상가 부분을 별도로 계산합니다. 주택 부분은 조정 대상 지역에서 무주택자 기준으로는 거래가액에 따라 1-3%, 2번째 주택은 8%, 3번째 주택부터는 12%의 취득세가 부과됩니다. 반면 상가 부분의 경우에는 4%의 고정 취득세가 발생합니다.

 

주택분 취득세의 계산은 취득금액 * {주택분의 시가표준액(건물+토지) / 상가분+주택분의 시가표준액 합계} * 세율로 계산합니다. 상가분 취득세의 계산은 취득금액 * {상가분의 시가표준액(건물+토지) / 상가분+주택분의 시가표준액 합계} * 세율로 계산합니다. 결국 총 매매대금에서 주택을 차지하는 비율만큼만 주택분 취득세를 적용하여 계산하고, 상가를 차지하는 비율만큼만 상가분 취득세를 적용하여 계산합니다.

 

건물과 토지의 시가 표준액은 '부동산 공시지가 알리미(https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm)'에 접속하여 개별 단독주택 공시 가격과 개별 공시지가를 클릭한 뒤 주소를 입력하여 검색이 가능합니다. 토지 같은 경우에는 개별공시지가에 토지이용 계획원 또는 토지 등기부등본에 등재된 대지면적을 곱하면 됩니다. 상가분의 건물 시가 표준액은 위택스(https://www.wetax.go.kr/main/)에 접속하여 건축물 시가 표준액을 조회하면 됩니다.

 

 

부가세

부가가치세란 재화나 서비스에 생성되는 부가가치에 부과되는 세금입니다. 대한민국에서는 현재 재화나 서비스 가격에 10%를 부가세로 책정하고 있습니다. 우리가 일반 물건을 살 때 대부분 부가세가 포함되어 있지만, 상가주택 매매 계약을 할 때에는 매도인이나 매수인이 이 부분을 인지하지 못할 때가 많습니다. 포괄 양도양수로 진행하는 경우에는 상관이 없지만, 상가주택을 멸실 후 신축을 목적으로 매수자와 매매 계약을 체결할 때에는 매도자 또는 매수자가 부가세를 부담해야 하는 상황이 오기 때문입니다. 일반적으로는 별다른 협의가 없다면 매매 가격에 부가세가 포함된 것으로 간주합니다.

 

상가분 부가세는 토지를 제외한 건물분에만 발생합니다. 계산법은 매매가액에서 건물분의 비율을 곱한 후 상가 비율을 곱하면 됩니다. 여기서 주의할 점은, 상가 부분은 대장상 용도가 아닌 현황상 용도로 취급된다는 점입니다. 상가 건물분의 부가세 계산 방법은 매매대금 * {개별단독주택 공시 가격 / (개별단독주택 공시 가격 + 개별공시지가)} * {상가면적 / (주택면적 + 상가면적)}입니다.

양도소득세

양도소득세는 2021년 10월 현재 기준으로는 두 가지의 경우로 나뉩니다. 주택으로 사용하는 연면적보다 주택 외로 사용되는 부분의 연면적이 같거나 크면(주택 ≤ 상가), 주택 부분만 주택으로 취급하고 상가 부분은 상가 양도소득세 계산법으로 취급합니다. 한편, 주택으로 사용하고 있는 연면적이 주택 외로 사용하고 있는 연면적보다 크다면(주택 > 상가) 건물 전체를 주택으로 취급합니다.

 

하지만 2022년 1월부터는 개정된 고가의 겸용 주택 양도차익 계산 방법이 시행됩니다. 실제 거래가액이 9억 원을 초과하는 겸용 주택(상가주택 등)의 경우에는 주택 부분과 주택 외 부분을 분리한 뒤 주택 부분만 주택으로 취급하여 양도차익을 계산하는 것으로 개정되었습니다. 만약 거래가액이 9억 원 이하라면 이에 해당되지 않고 앞서 말씀드렸던 22년 1월 이전의 계산 방법과 동일합니다.