월급쟁이가 건축으로 돈을 번다면? by 김진원

부동산 경매를 공부할 때 유튜브로 많은 영상을 찾아보았습니다. 그중에 부동산 메신저라는 닉네임으로 활동했던 김진원 님이 집필한 책 '월급쟁이 건축주 되기 프로젝트'라는 책을 구매했습니다. 저의 꿈 중 하나이기도 하고 건물 신축 절차에 대해서 대략적으로나마 알고는 있지만 그래도 관심 있게 보았던 유튜버였기에 어떤 방향으로 글을 집필했을지 궁금했습니다.

 

본 책은 건축이 부동산 투자의 새로운 패러다임이고 충분히 돈을 벌 수 있으며, 누구나 마음만 먹으면 할 수 있다고 말합니다. 또한 투자금이 부족하더라도 공동투자나 P2P, 토지 분양 등을 통해 적은 금액으로 건축을 할 수 있고 건축을 하기 전과 건축을 하는 과정, 그리고 자금 조달 방식, 마지막으로 이후 수익 실현 방법까지 알려주고 있습니다.

토지 매입

땅을 매입하는 것은 건축주가 되기 위한 과정 중 가장 초기 단계이면서 가장 중요한 단계입니다. 어떤 토지를 얼마나 저렴하게 매입하느냐에 따라서 향후 신축 이후 사업성에 따라 나의 수익이 극대화되는지 아닌지가 결정되기 때문입니다. 저자는 토지의 용도지역과 용적률, 건폐율 등 건축을 하기 위해 꼭 알아야 할 필수적인 기본 내용을 전달하면서 건축하기에 좋은 토지가 무엇인지 알려줍니다. 또한 일조권 사선제한과 주차장 대수가 몇 대가 나오는지에 따라 사업성이 달라지기 때문에 매우 중요하다고 말합니다.

참고로 여기에서 토지란 우리가 일반적으로 생각하는 땅이 아니라, 건축을 할 수 있는 땅 '대지'를 뜻합니다. 서울을 예로 들면 워낙 인구 밀도가 높은 도시라서 건축을 할 수 있지만 놀고 있는 땅을 찾기가 매우 힘듭니다. 하지만 주택가에 가 보면 신축빌라는 계속해서 건축되고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 신축빌라 이전에는 놀고 있던 땅이 아니라, 노후도가 심한 단독주택 또는 다가구주택이었을 확률이 높습니다. 저자도 책에서 말하듯 대부분의 부동산 개발업자는 노후 주택을 보면 그것을 주택으로 보지 않고 땅으로 봅니다. 왜냐하면 어찌 되었든 노후도가 심하면 언젠가는 멸실 후 신축해야 할 존재이기 때문입니다.

 

자금 조달 방식

실제로 신축을 목적으로 노후 주택을 매입할 때 세금 부분에서나 대출을 받을 때에도 일반 주택을 매입할 때보다 더 완화된 조건으로 진행됩니다. 본 책은 2018년에 집필된 책으로서 세금이나 대출 부분이 현재와 다른 부분이 있을 수 있지만, 현재 기준으로 보았을 때 사업자등록증에 신축 판매업이 등록되어 있으면 사업장 본점 소재지가 과밀억제권역에 있다고 하더라도 취득세 중과가 되지 않습니다. 또한 PF 대출을 받을 때에도 대출 실행일에 전입세대 열람원을 발급하여 아무도 전입되어 있지 않음을 확인한 뒤 자금이 조달됩니다. 즉, 신축을 목적으로 하는 노후 주택 계약은, 주택이 아니라 향후 멸실 후 신축을 통해 새로운 수익을 창출할 수 있는 모델이라는 조건으로 대출을 승인해 주는 것입니다.

 

본 책에서는 토지 매입 방식보다 자금 조달 방식에 조금 더 자세히 설명했습니다. 토지를 담보로 받는 대출에 향후 공사가 진행될 때 받는 기성고 대출, 그리고 준공 전환 대출을 통해서 자금을 유동시킬 수 있고, 1 금융권이 어렵다면 P2P 대출을 적극적으로 활용하라고 이야기합니다. 아쉬웠던 점은, 자금 조달 방식에 대한 설명이 다른 챕터에 비해 설명이 길고 반복되는 부분이 있었던 점입니다. 결국 독자들이 알고 싶어 했던 점은 소액으로 토지를 매입한 뒤 원활한 자금 조달 방식으로도 충분한 수익을 낼 수 있는 사례와 구체적인 절차인데 개념적인 설명이 주로 이루어졌고, 사례와 절차는 설명되었지만 구체적이지는 못했습니다.

 

 

총평

건축을 통해서 돈을 벌고 싶지만 지식이 전무한 사람이 읽기에는 비교적 쉽게 쓰였으나 친절하지 못한 느낌이 있고, 건축을 조금 아는 사람이 보았을 때에는 전문성을 기를 수 있다기보다는 알고 있던 내용을 반복하는 느낌을 받았습니다. 물론 에필로그에서 저자가 말했던 것처럼 이 책을 통해서 건축주가 되고 싶다는 마음의 불씨를 일으킨 사람이 있다면 그것으로 성공이라고 할 수 있습니다. 하지만, 초보에게 쉽게 설명하면서 누구나 할 수 있다는 의도를 강조하고 싶지만, 어렵게 느껴지더라도 꼭 받아들여야 하는 필수 내용을 쉽게 풀어서 쓰기에는 부족하지 않았나 싶습니다. 물론 건축은 책 한 권 읽는다고 뚝딱 해치울 수 있는 범주가 절대 아니기에 이 책 외에도 많은 공부가 필요할 것입니다. 한 분야에 대해서 파고들려면 그 분야의 10권 이상의 책은 읽어야 한다고 생각하기 때문에 그 부분에서는 충분히 읽어볼 만한 책이라고 생각합니다.